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賃貸物件の築年数とは?築浅と古い物件の長所もあわせて解説

カテゴリ:不動産豆知識

賃貸物件の築年数とは?築浅と古い物件の長所もあわせて解説

この記事では築年数は何かについてまず理解すると同時に、築浅または築年数が古い賃貸物件それぞれについてよいところと不満なところを考察します。

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築年数とは

築年数とは

この章では築年数とはなにかについて、新耐震基準や耐震性との関係・賃料への影響、老朽化との相関性といった視点から考察します。

築年数とは1そもそも築年数とは何か

築年数とは、建物を新築してからの経過年数を意味し、賃貸物件探しや中古マンション・戸建て購入検討に当たっての重要な要素でもあります。
公正取引協議会の表示規約では賃貸広告への築年表示を義務付けており、新聞のチラシやWebの賃貸広告サービスには必ず築年数が表示されています。

築年数とは2耐震性との関係

地震が頻繁に起こる日本で賃貸物件を探す以上、耐震性の程度は気になるところですが、耐震性と築年数の間には相関性があるのでしょうか。
1978年(昭和53年)に起こったマグニチュード7.8の宮城県沖地震は、仙台市・石巻市をはじめとした周辺地域に甚大な被害を与えました。
この地震では脆弱な建てつけの家屋やビルが数多く倒壊したことから、建築基準法改正の機運が起こり、1981年の新耐震基準制定につながりました。

築年数とは3新耐震基準との関係

新耐震基準では建築主に対し「震度5以下の地震ならほとんど建物に影響はない」「震度6や7の地震でも少なくとも命にかかわるような壊れ方をしない」施工を求めています。
新耐震基準の威力は絶大で、阪神大震災でも旧耐震基準の建物は3割が大破したのに対し、新耐震基準の建物の場合は大破が一桁にとどまりました。
つまり賃貸物件の検討にあたっては、防災上の観点から新耐震基準制定(1981年)以降の建物、築年数でいえば築29年未満(2021年現在)の物件を選ぶべきです。

築年数とは4賃料との関係

次に築年数と賃料との関係ですが、両者は反比例の相関関係にあって、築浅の物件ほど賃料が高く、築年数が長くなるにつれ下がっていく傾向にあります。
ある調査によると、築年数が10年になると新築時より11%、20年で17%落ち込むものとされており、築浅なほど年間下落率が大きく、だんだんとゆるやかになる傾向にあります。

築年数とは5老朽化と関係あるのか

築浅のうちはきれいな内外装も築年数の経過とともに白かった壁紙はすすけてクリーム色になり、床も微妙なササクレなどが目立ってきます。
中古の賃貸物件探しをしていると実感することが多いのですが、築年数の古い賃貸アパート・マンションには前に暮らしていた居住者の「生活感」がただよってきます。
古い賃貸物件では構造躯体である柱や壁は築年数が古くても丈夫ですが、給湯機やトイレ配管といった水や熱がかかわるパーツは確実に経年劣化を起こします。

築年数とは6建物構造と築年数

同じ築年数が古い賃貸物件でも建物構造が頑丈なほど老朽化には強い傾向にあり、一般的に木造より軽量鉄骨、軽量鉄骨より鉄筋鉄骨コンクリートが丈夫とされています。
ちなみに税法基準では賃貸・自己所有にかかわらず、木造が使用に耐えるのは22年、軽量鉄骨(厚み6mm超)は34年、鉄筋鉄骨コンクリートは45年とされています。

築年数とは1築浅とはいつまでか

「日あたり良好の築浅物件」といった賃貸広告を時おり見かけますが、築浅が築年数いつまでを指すのか明確な定義はなく、一般的には5年までとされています。

築年数の短い築浅物件のよいところ不満なところ

築年数の短い築浅物件のよいところ不満なところ

この章では築浅物件のよいところ不満なところについて、給湯などのユーティリティ・賃料面・見つかりやすさなどの視点から解説します。

築浅物件のよいところ1ユーティリティーが新型

賃貸物件に備え付けられた設備は日進月歩で、10年位前まではあたりまえだった旧式トイレットペーパーホルダーも、築年数の短い築浅物件で見かけることはありません。
築年数の短い築浅の賃貸物件なら、浴室乾燥機・食器自動洗浄乾燥機など、一昔前にはまだまだ普及していなかった便利設備が設置されています。

築年数が短い築浅物件のよいところ2意外と割安物件が見つかる

築年数が新しい賃貸物件の所有者、とくに抱えている物件数が3件以下のオーナーの立場になって考えるとよくわかりますが、賃貸ビジネススタートで一番の気がかりは空室です。
不安心理からオーナーは賃料を割安に設定することも多く、賃貸広告の折り込みチラシや、ネット不動産広告の賃貸物件をマメに眺めていると、時おり掘り出し物が見つかります。

築浅物件の不満なところ2物件がみつからない

人気のエリアかどうか駅から近いかなどによっても変わってきますが、築年数が浅い物件は入居申し込みが集まりやすく、短い期間で売れてしまいます。

築年数が古い賃貸物件のよいところ不満なところ

築年数が古い賃貸物件のよいところ不満なところ

この章では、築年数が古い賃貸物件のよいところ不満なところについて、賃料・ユーティリティ・害虫やお宝物件などの視点から考察します。

築年数が古い賃貸物件のよいところ1賃料が安い

築年数が古い賃貸マンション・アパートは一般的に賃料が安く、同じバジェットなら利便性が高いあるいは間取りが広い賃貸物件をチョイスできます。

築年数が古い賃貸のよいところ2物件が豊富

ビンテージ的な人気物件は別として、一般的には築年数が経過すればするほど借主からは敬遠されやすく、裏を返せば豊富な物件から選びやすくなります。

築年数が古い賃貸のよいところ3お宝物件がみつかる

根気よく築年数の古い賃貸物件をさがしていると、給水・給湯設備を新しいものに交換していたり、壁紙を新しいものに張り替えたりしている部屋もみつかります。
最近はパーテーションを取り払うと同時に配管レイアウトを見なおし、広々とした間取りを実現、さらには床を流行りのフローリングに一新している、だけど賃料は割安な物件も登場してます。

築年数が古い賃貸のよいところ3人気のビンテージものがみつかる

代々木上原・代官山・麻布などエリアは限られますが、閑静な住宅街の中に蔦が深く絡まるレトロな雰囲気のアパート・マンションを見かけることがあります。
ヴィンテージアパート・ヴィンテージマンションとよばれる物件は築年数が経過していますが、建物は何とも言えない雰囲気をかもしだしており、好きな人にはたまりません。

築年数が古い賃貸物件の不満なところ1ユーティリティの不調

築年数が古くても建物は極端に老朽化しませんが、給湯機やトイレさらにガス台などは確実に経年劣化しますので、賃貸物件を選ぶときは交換の有無を必ず精査しましょう。

築年数が古い賃貸物件の不満なところ2配管などのトラブル

水道に関しては配管そのものに穴が空くようなことはなくても、パッキンやバルブなどは経年劣化しやすいので、築年数が古い賃貸物件はトラブル回避のため必ず確認しましょう。

築年数が古い賃貸物件の不満なところ3ゴキブリ・アリ・ネズミ

築年数が古い賃貸物件の場合、経年劣化により壁面のひび割れ・雨水による天井部や床下の腐食・さらにはサッシ部分と窓枠との隙間などが生じやすくなります。
だからこそゴキブリ・ネズミ・アリといった害虫・害獣にとって、傷んだ建物は絶好のすみかであり、築年数が古い賃貸住宅の入居前には、対策を施しているか確認しましょう。

まとめ

賃料・設備の新しさ・デザイン・設備故障リスク・物件の見つけやすさなど、築浅と築年数が古い物件にはそれぞれ良いところと不満なところがあります。
賃貸マンションやアパートを探すにあたっては、コスパ重視か快適さ重視かによって、ご自身の価値観に照らしつつ、築浅か古い賃貸物件のどちらにするかを決めましょう。

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