賃貸物件の「専有面積」はどこまで含む？2つの計算方法も解説

賃貸住宅のお部屋探しをしていると、間取りなどのほかにも、「広さ」について「専有面積○○平方メートル」と書かれていますね。
入居者にとって重要な「専有面積」とは、賃貸住宅のどの部分をさしているのでしょうか？
今回は、専有面積とは何か、どこまで含まれるのか、また畳数にかえる方法など、わかりやすくお届けします。

賃貸住宅の「専有面積」とは？暮らしに必要な広さの目安も紹介

「専有面積」とは？

賃貸住宅においての「専有面積」とは、該当するお部屋に住む入居者だけが使用できる床面積のことを指しています。
マンションなら、区分所有者に所有権が与えられている部分のことです。
まずは、お部屋探しの前に「専有面積とは何か」をくわしく知っておくことで、入居後の「思ったよりも狭い感じがする」というギャップの予防にも役立つでしょう。
専有面積は、賃貸住宅全体の規模とは関係なく、該当する住戸の入居者が暮らすスペースはどれくらいか「平方メートル」で具体的に表記されます。
この広さには、浴室やトイレ、玄関なども含まれています。
また、専有面積で示される「専有部分」以外にも、「共用部分」があります。
共用部分とは、ほかの入居者と共有して使用するエントランスなど部分です。

「畳数」に換算する方法

専有面積は平方メートルで表記されますが、平方メートルではいまひとつ感覚的にピンと来ない方も多いのではないでしょうか。
そこで、専有面積から、「畳数」や「坪数」を計算していく方法もチェックしておきましょう。
一般的に、畳数を割り出すためには、下記の計算式が使われます。

「専有面積÷1.62平方メートル」
たとえば、22平方メートルの賃貸住宅のお部屋なら、22平方メートル÷1.62平方メートルで、「約13.58畳」の広さです。
これは浴室などを含めた、畳数ですので注意しましょう。
また、畳には江戸間や京間などあり、広さが変わってきます。
たとえば江戸間なら、1畳が880ミリ×1,760、京間なら955ミリ×1,910ミリ、中京間なら910ミリ×1,820ミリです。
地域や物件による違いで、畳のサイズも異なる場合があります。
計算式はあくまでも目安になりますが、畳数でみると賃貸住宅のお部屋の広さを直観的にとらえる助けとなりますね。
通常、賃貸住宅では坪数の表記はありませんが、畳数のほかにも坪数に換算することも簡単ですよ。
1坪は3.31平方メートルなので、計算式は下記です。

「専有面積÷3.31平方メートル」
22平方メートルのお部屋なら、22平方メートル÷3.31平方メートルで「約6.64坪」の広さです。

【人数別】「専有面積」はどれくらい必要？

専有面積はどれくらいの賃貸住宅を選ぶのがよいかも、目安を知っておくと便利です。
国土交通省による「住生活基本計画」を参考にすると、1人暮らしの場合、文化的で不自由のない生活のためには「専有面積25平方メートル」がひとつの基準とされます。
しかし、都心部などでは、必ずしも25平方メートル以上の賃貸物件を借りることができない場合もあるでしょう。
そこで、1人暮らしのためのワンルームや1Kなら、19平方メートルや20平方メートルの広さが目安になります。
このうち、浴室やトイレ、キッチンなどの部分に、7平方メートルから10平方メートルほど割かれているのが一般的です。
1Kの賃貸住宅を選ぶ場合は、キッチンが仕切られているので、ワンルームよりも専有面積が広い傾向にあります。
家賃をおさえたいときは15平方メートルから18平方メートルも1人暮らしの目安の範囲内です。
予算に余裕がある場合は25平方メートル以上で、1DKなどの賃貸住宅を検討するのもよいでしょう。
また、カップルや夫婦など2人暮らしの場合は、1DKや1LDKの賃貸住宅も適しており、専有面積の目安は30平方メートル前後となります。
1DKや1LDKなら、リビングダイニングがあり、寝室も独立性が高く、使い勝手もよいでしょう。

賃貸住宅の「専有面積」に含まれない場所はどこ？

賃貸住宅の「専有面積」には、「含まれる場所」と「含まれない場所」があります。
含まれる場所には居室のほかにも、前述で触れたとおり浴室やトイレ、玄関、収納も専有面積に含まれています。
そのため、実際の生活スペースでは、これらを抜いて考えることがポイントです。
一方、「含まれない場所」とは、どんな場所でしょうか？

ベランダやバルコニー

賃貸住宅の専有面積に含まない代表的な場所が、ベランダやバルコニーです。
日常的に、居住する入居者しか使わないはずのベランダやバルコニーが含まれない理由は、災害や火災が発生した際の「避難経路」になるからです。
賃貸住宅などでは、隣のベランダに突き抜ける壁や、下の階へ降りるための通路になるよう設計されていることが多いですね。
テラスも同じ扱いになります。
緊急時の避難を妨げないよう、賃貸住宅の規約の範囲で使用しましょう。

ロフト

「ロフトは室内だし、生活スペースなのに、含まれないのはなぜ？」と疑問がわくかもしれませんね。
これには建築基準法が関係しており、ロフトは居室ではなく、屋根裏収納などと同じ扱いになるため、専有面積に含まれないのです。
専有面積に含まないものの、ロフトのある賃貸住宅は、その分だけフレキシブルに使える空間が広いといえます。
逆に、高さが1.4メートル以上で、面積が下の階の1／2以上ある場合は、たとえロフトのような見た目であっても「2階」という扱いになり、専有面積にも含まれます。

玄関ポーチとそのほか

玄関の外に、門扉が設けられているケースがありますが、この空間を玄関ポーチといいます。
入居者と訪問客など、特定の人だけが使うスペースですが、厳密には共用部分であり、室外なので専有面積には含まない場所です。
このほかにも、賃貸住宅のキッチン下などに設けられる「床下収納」や、電気や水道などの「メーターボックス」、室内であっても「配管スペース」は、専有面積に含まれないと覚えておきましょう。

「専有面積」の2つの計算方法とは？賃貸住宅ではどっちで記載される？

実は、専有面積には2つの計算方法があります。
一般的に使用されるケースの違いなども見ておきましょう。

内法面積

内法は、「うちのり」と読みます。
内法面積は、賃貸住宅の壁の厚みを考慮せず、「壁の内側のみ」を合計した専有面積の計算方法です。
実際に、暮らすために使用できる部分の広さと理解するとよいでしょう。
賃貸住宅の広告では、内法面積が採用されているケースが多いですが、次に紹介する、壁芯面積とどちらの表記かわかりにくい場合もあります。
そんなときは、不動産会社の担当者に確認するのがおすすめです。

壁芯面積

壁芯は「かべしん」や「へきしん」と読みます。
壁芯面積の場合は、壁の厚みの中心線から内側が、専有面積に含まれる計算方法です。
間取りを俯瞰してみると、壁の厚みの半分が含まれるので、その分内法面積よりも広くなります。
「不動産の表示に関する公正競争規約」により、区分所有する分譲マンションの広告では、壁芯面積で表記されます。
中古マンションでは、登記面積であることを併記して、内法面積が記載される場合もあります。

まとめ

専有面積について、基礎知識から計算方法まで解説しました。
表記がわかりにくいときなどは、入居してから「思ったより狭い」とギャップを感じることのないよう、不動産会社にも確認して快適に暮らせる広さの物件を選びたいですね。