賃貸の物理的瑕疵物件・心理的瑕疵物件とは！違いや特徴は？

賃貸を探していると、あまり耳慣れない言葉を聞くことがありますが、もしかしたら瑕疵物件という言葉もそうかもしれません。
瑕疵物件にはいくつかの種類がありますが、ご存知でしょうか。
ここでは、瑕疵物件についてどのような特徴があるのかと注意点についてご紹介します。

賃貸のなかにある瑕疵物件とは

瑕疵物件とは、なにかしらかの理由で、不具合がある物件のことです。
機能や設備などに不具合がある場合もありますし、品質上問題があったり、状況が良くなかったりと、いろいろな理由があります。
事件などに巻き込まれてしまったものに対して、瑕疵物件と呼ぶイメージをもっている方もいるかもしれませんが、これは半分正しくて半分不正解です。
事件に巻き込まれてしまった物件は、気持ち的にそこで暮らすことに抵抗を感じる方もいるかと思いますが、これは「心理的瑕疵物件」と呼ばれるものですが、これだけでなく、ほかにもいろいろな瑕疵物件があるからです。
「法律的瑕疵物件」、「環境的瑕疵物件」、「物理的瑕疵物件」もあります。

法律的瑕疵物件とはどのようなものか

法律的瑕疵物件とは、法律から見てなにかしらのデメリットがある物件のことです。
たとえば、容積率や建ぺい率などの制限があるものだったり、都市計画法や建築基準法などの制限があるものだったりと、いろいろな制限があります。
また、違法がある建築物などもこれにあたります。

環境的瑕疵物件とはどのようなものか

環境的瑕疵物件とは、賃貸物件そのものに瑕疵があるというわけではなく、周辺に不快に感じられるものがあったり、不安を感じさせるようなものがあったりする物件のことです。
たとえば、高速道や線路などがあって、音や揺れの影響があるような物件や、墓地や火葬場などがあったり、風俗店や遊技場などあったりするものなどです。
また、近くに工場があり、そのニオイが気になるなどの物件も、環境的瑕疵物件になる場合もあります。

賃貸のなかにある物理的瑕疵物件とは

これから賃貸を探して暮らしたいとお考えの方は、とくに物理的瑕疵物件について知っておくほうが良いでしょう。
物理的瑕疵物件とは、その建物になにかしら問題があったり、土地そのものに心配があったりする物件のことです。
こういった賃貸物件の場合は、貸主から必ず契約時に説明をしなければならないことになっています。
万が一、説明をせずに賃貸契約に進んだ場合は、借主が契約を解除することもできますし、場合によっては損害賠償を請求することも可能になります。
これから賃貸契約をおこない、長く暮らすことが予想される以上、本当に安心して生活ができるのか気になるところですが、物理的瑕疵物件はそのなかでもダイレクトに影響してくるものなので、慎重に考えて判断することが必要になります。
一般的に物理的瑕疵があると、賃貸料も安くなっていることが多いので、費用的には確かに魅力的ではありますが、問題なく暮らせるのかどうかも是非注意してください。
問題なく暮らせて、かつ不具合なども気にならないのであれば、安く利用できる賃貸なので前向きに検討しても良いでしょう。
こういった瑕疵物件は目で見てわかる場合が多いので、確認しやすい傾向がありますが、それでもわかりにくいこともありますので注意が必要です。

建物に問題があるケースとは

雨漏りがしたり、水漏れがあったりする物件や、ひびがあったりシロアリ問題があったりする物件は、物理的瑕疵物件として認識されます。
また、床下浸水や排水管の問題などがある場合も、これに匹敵します。
設けられている耐震強度をクリアしていない物件や、構造上問題があるものも、物理的瑕疵物件です。

土地に問題があるケースとは

物理的瑕疵があるとされる土地の特徴は、汚染されていたり、地盤がゆるかったり、土の中になにかが埋まっていたりするものです。
ほかにも、立地条件が非常に悪いものもこれにあたり、気にされる方が少なくありません。
また、意外に思う方もいるかもしれませんが、境界線がわかりにくい場合も物理的瑕疵物件とされることが多いです。

賃貸のなかにある心理的瑕疵物件とは

瑕疵物件と聞いたときに、一番先にこれを想像される方も多いかもしれませんが、いわゆる事故物件というイメージが強いのが心理的瑕疵物件と呼ばれているものです。
かつて事件があったり、事故などがあったり精神的に抵抗を感じる方多いであろう物件のことで、避けたいと考える方も少なくないようです。
物理的なダイレクトに影響してくるような瑕疵はありませんので、気にしない方もいますし、実際に暮らす上で不便を感じることがないことも多いのですが、気持ち的に良くないことも多く、どうしても負のイメージが強い傾向があります。
賃貸契約をするときに、こういったことがある場合は、もちろん貸主に貸主は必ず説明をしなければならないことになっています。

事件事故現場だったケース

その賃貸物件で、誰かが殺人の被害者になっていたり、事故が発生して命を落としている方がいたりする物件は、心理的瑕疵物件となります。
また、その賃貸物件で自殺者がいる場合もこれに当てはまります。
実際に事件や事故が発生した賃貸が、ほかの部屋であった場合でも、内容によってはこれに当てはまる場合もあります。
ただし、屋上から転落して亡くなった方がいる場合は、告知する必要がないとされています。
マンションやアパートに限らず、一戸建てでも多くの方が知っているようなときであれば、心理的瑕疵物件とされることも多いです。

亡くなってから長い期間発見されなかったケース

事件や事故などで命を落としたわけでなかった場合であっても、亡くなってから長い間発見させず特殊掃除が必要になった場合なども、心理的瑕疵物件とされます。
また、自然死ですぐに発見された場合は、心理的瑕疵物件にはならず、告知の義務もないとされています。

近くに暴力団などが住んでいるケース

近くに、反社会的勢力のオフィスがある場合や、指定暴力団構成員が住んでいる場合もこれにあたります。
同じように、近くに存在していることで精神上良くないと感じるようなものがある場合も、心理的瑕疵物件になることがあります。

どうやって見分けると良いのか

物理的瑕疵物件であれば、比較的わかりやすいことも多いですが、心理的瑕疵物件の場合はわかりにくいこともあるかもしれません。
告知の義務がある以上、借主に伝えなければならないのですが、それでも心配の場合は、いくつかの点をチェックしてみると良いでしょう。
不自然に感じられることがある場合は、契約を慎重にしても良いかもしれません。
たとえば、一つの部屋だけがなぜかリフォームされて綺麗になっていたり、物件名が変わっていたりするときは、注意した方が良いでしょう。
可能であれば、近くの方に話を聞いてみるのもおすすめです。
また、良くも悪くも心理的瑕疵物件は家賃が圧倒的に安いことが多いので、相場に比べて安すぎる場合は慎重に進めたほうが安心です。

まとめ

賃貸を契約する場合、瑕疵物件出会った場合は告知が義務となっています。
いろいろな瑕疵物件があり、安い賃貸料で借りられるなどのメリットもあるのですが、生活に支障があったり精神衛生上良くなかったりすることもありますので、よく考えて判断することをおすすめします。