賃貸住宅で実費リフォームはできる？貸主から許可が必要な理由

賃貸住宅にお住まいの際、生活のなかで気になる場所が目立ちはじめ、リフォームを検討されることもあるでしょう。
しかし、実費でおこなう場合も貸主の許可が必要です。
今回は、そんな賃貸物件におけるリフォームのルールについてご紹介いたします。

賃貸住宅の実費リフォームに貸主の許可が必要？

基本的には許可も求める必要がある

賃貸住宅を利用中にリフォームを検討する場合、かならず貸主からの許可が必要です。
その理由は、リフォームの内容によって、資産価値が落ちてしまう恐れがあるからとされています。
住んでいる間はバレなかった、という場合でも、退去時に高額請求の対象になるので注意しましょう。
たとえ小さなリフォームであっても、貸主への相談を怠ってはいけません。
また、貸主への相談時には、不動産業者と一緒に話すのがベストです。
どちらかが知らなかった、となるとあとでトラブルの原因にもつながります。
ただし、いつリフォームするかは決まっていないけれど、話だけは聞いてほしい、そういうときは貸主だけに話してもよいでしょう。

退去する際には元に戻さなければいけない

無事リフォームがおこなえたとしても、退去時には元の状態に戻す必要があります。
その理由として、賃貸契約のなかに、原状回復義務というものが含まれているためです。
これは国が定めたガイドラインに沿って、借主は住む前の状態まで戻す責任がある、というルールに沿った話となります。
そのため、リフォームをする前の状態を写真や映像で残しておくことが大切です。

原状回復を求められないケース

リフォームをおこなった場合でも、原状回復を求められないケースがあります。
たとえば、長い間住んでいた建物など、経年劣化と見られる部分があった場合です。
とはいえ、この線引きは貸主によって大きく変わるため、最初の相談時にきっちり取り決めを結んでおくことが大切といえるでしょう。
口約束だけでは、年数が経ったときに口論になる原因となるため注意しなければいけません。

許可が下りないリフォームもある

リフォームのなかには、許可が下りづらいもしくは許可が下りないものもあります。
たとえば、壁紙クロスの張替えというのがひとつに挙げられます。
今の壁紙では、部屋の雰囲気が重く感じるため、色合いを変えるためのリフォームを考える、という方も少なくないでしょう。
しかし、貸主としては、別の部屋も同様の壁紙を使用しているため、一部屋だけ変えられてしまうと次の借り手がつかなくなってしまう恐れがあります。
また、原状回復がしづらい色合いのものなどは、許可が下りない可能性も高いといえるでしょう。

賃貸住宅で貸主の許可を取らずに無断で実費リフォームした場合

原状回復義務が発生する

貸主で賃貸住宅のリフォームをおこなった場合、退去前であっても原状回復義務が発生します。
そのため、明らかなに貸す前と異なった室内になっていることが、貸主の確認で発覚した場合、高額請求をされることも少なくありません。
たとえ、一部分であっても、貸主から無断でリフォームをおこなったことを問われたとき、原状回復義務の対象となるので注意が必要です。
そのため、無許可で実費リフォームをおこなうことはリスクでしかないと覚えておきましょう。

違約金を請求されることも

契約のなかで、無許可によるリフォームや増改築をおこなった場合、違約金を請求する、といったことが書かれている場合もあります。
このとき、ちょっとしたリフォームであっても、数か月分の家賃を請求される恐れがあるので気を付けなければいけません。
すぐに戻せるからといって、無断でリフォームすることは、契約違反とみなされてしまいます。
普段から貸主と付き合いがあっても、決まりごとはしっかりと守るようにしましょう。

必要費として判断されるケース

長年住んだ建物の場合、床や天井などにキズが目立ちしまうこともあるでしょう。
このとき、貸主には建物の維持や管理義務があるため、こまめに修繕しなければいけません。
とはいえ、都度相談するというのは、タイミングによって難しいときも少なくないでしょう。
このとき、あらかじめ状況を報告しておくことで、必要費として見てもらえる場合もあります。
かかった費用もリフォーム後に貸主へ請求できるので、最終的にお財布へのダメージもありません。
ただし、まったく報告や相談をしていない場合、必要費として見てもらえない場合もあるので注意が必要です。
いずれにしても、貸主とのこまめなコミュニケーションが求められるといえるでしょう。

契約のなかで特約を設けているケース

賃貸契約のなかには、あらかじめリフォームに関する特約を設けていることもあります。
具体的には、小規模なリフォームであれば、原状回復に支障をきたさないため許可する、というものです。
ただし、小規模かそうでないか、というのは法律で明確に決まっているものではなく、貸主が定めるものになるのが注意点です。
そのため、契約前にはどの範囲でリフォームが可能か、あらかじめ確認しておくようにしましょう。

賃貸住宅の入居者が実費DIYリフォームする際の注意点

すぐに元に戻せる範囲でおこなう

前提として、DIYリフォームをおこなう場合には、退去時に困らないためにもすぐ戻せる範囲でおこなうことが大切です。
たとえば、壁紙テープやはがしやすい糊をつかうなどの配慮が必要となります。
どちらも100円ショップなどで手軽に購入できるため、プチリフォームを検討する際に便利です。
ただし、契約内容によってはこれらのアイテムを使ってはいけない場所、というのも定めている場合があるため、よく確認しておきましょう。

水回りをDIYリフォームする場合

水回りのリフォームは時間や費用がかかる、と思う方も少なくありません。
しかし、お風呂のタイル部分などは簡単に取り付けることができるので、DIYでもおこなうことができます。
特別な技術は必要がないものの、原状回復時には少し時間がかかってしまう、というのが注意点です。
また、鏡やユニットバスの解体は大規模修繕と判断されるケースが多いため、かならず貸主からの許可を得ておくようにしましょう。

あらかじめ覚書をつくっておく

これらDIYリフォームでおこなう内容は、どれも個人でできるような小規模なものです。
とはいえ、部屋や建物のデザインが大きく変わるため、貸主からクレームを受ける場合もあるでしょう。
せっかくDIYリフォームが終わったあとにガッカリしないよう、あらかじめ話し合いのときに覚書を作っておくことが大切です。
ずっと住む場所だからこそ、リフォーム後も気持ちよく住むための対策をしておきましょう。

内装制限を把握しておく

建物の安全性を守るため、マンションやアパートには内装制限というものがあります。
これは、建築基準法で定められているもので、壁や天井、そのほか火災の原因に繋がるキッチン部分などが該当するので覚えておく必要があります。
これらの場所には、燃えにくい材料を用いていることが決まっているため、DIYリフォームをする際にも注意しなければいけません。
デザインが気に入っているからといって、燃えやすい素材のアイテムを並べておくのはNGであると覚えておきましょう。

まとめ

賃貸住宅での実費リフォームは、貸主からの許可なしではおこなえません。
勝手に実施したあと、大きなクレームに繋がらないように、前もって話し合いをしておきましょう。