オーナー様やご家族で物件管理を考えている方へのアドバイス

家賃回収の際

借主様に保証会社へ加入して頂くことを条件として募集することがスタンダードとなっています。

・入居者審査で家賃支払い能力のある人を選べる
・家賃滞納が発生しても保証会社が立て替え払いをしてくれる
・様々な属性の入居者様を入居させることができる

これらのメリットにより、家賃回収のリスクを減らし、安定した経営ができます。また、入居者様とのトラブルや督促業務などの手間や時間も省くことができます。
しかし、自主管理のオーナーは保証会社と直接契約することが難しい場合が多いです。そのため、以下の方法をおすすめします。

・仲介業者を通して家賃保証サービスを利用する
・保証会社と代理店契約を結ぶ

仲介業者を通す場合は、仲介手数料や保証会社料金などの負担割合を事前に話し合っておくことが大切です。また、保証会社と代理店契約を結ぶ場合は、保証会社の資金力・規模・実績などをチェックしておくことが必要です。
保証会社を利用する際には、免責期間に注意することも忘れないでください。免責期間とは、滞納が発生した際に保証会社に連絡しなければならない期間です。この期間を過ぎてしまうと、代位弁済を受けられなくなってしまいます。そのため、毎月家賃支払い日に合わせて通帳記帳をし、入金がされていない場合は、迅速に保証会社に連絡することが重要です。

建物の設備や故障の際

自主管理の家主様は、建物の設備や故障に関するトラブルに直面することがあります。そんなときには、以下のようなアドバイスを参考にしてください。

・定期的に点検やメンテナンスを行い、設備の劣化や故障の予防に努めましょう。専門業者に依頼する場合は、信頼できる業者を選びましょう。
・万が一、故障が発生した場合は、早めに対応しましょう。入居者様にご連絡し、修理や交換の日程を調整しましょう。
・故障の原因や対処方法を分かりやすく説明しましょう。入居者様の不安や疑問に丁寧にお答えしましょう。
・設備や故障に関する費用は、家主様が負担することになります。費用を抑えるためには、保険や補助金などの制度を利用することができます。
・自主管理の家主様は、建物の設備や故障に関するトラブルを適切に解決することで、入居者様との信頼関係を築くことができます。

違反駐車の際

建物の駐車場に契約者以外の車が駐車していることに気づくことがあります。

・まず、駐車場に「契約者専用」という表示を明確にしておきましょう。また、駐車場に入るためのゲートやチェーンなどを設置することで、違反駐車を防ぐことができます。
・万が一、契約者以外の車が駐車している場合は、車の所有者に連絡を取りましょう。車に連絡先や注意書きを貼り付けることで、所有者にメッセージを伝えることができます。
・車の所有者に連絡が取れない場合や、応じてくれない場合は、警察や市役所などの公的機関に相談しましょう。違反駐車は道路交通法や自治体条例などに違反する行為です。公的機関は、違反駐車を撤去する権限や手続きを持っています。
・違反駐車によって発生した損害や費用は、原則として違反駐車した人が負担することになります。しかし、実際に回収することは困難な場合が多いです。そのため、違反駐車を未然に防ぐことが重要です。

入居者様同士のトラブルの際

入居者様同士のトラブルに巻き込まれることがあります。そんなときには、以下のようなアドバイスを参考にしてください。

・まず、入居者様に対して、建物内でのマナーやルールを明確にしておきましょう。例えば、騒音やゴミ出し、共用部分の利用などについて、契約書や規約などで定めておくことができます。
・万が一、入居者様同士のトラブルが発生した場合は、中立的な立場で仲裁に入りましょう。入居者様同士の話し合いを促し、双方の意見や要望を聞き出しましょう。
・入居者様同士の話し合いで解決できない場合や、エスカレートする場合は、専門家や第三者機関に相談しましょう。例えば、弁護士や司法書士、消費生活センターなどがあります。
・入居者様同士のトラブルによって発生した損害や費用は、原則としてトラブルを起こした人が負担することになります。しかし、実際に回収することは困難な場合が多いです。そのため、入居者様同士のトラブルを未然に防ぐことが重要です。

自主管理の家主様は、入居者様同士のトラブルを適切に解決することで、建物内の平和と秩序を保つことができます。

退去の際の立ち合い

退去立会いとは、入居者様が建物を退去する際に、家主様と入居者様が一緒に建物の状態を確認することです。退去立会いを行うことで、建物の修理や清掃の必要性や費用の負担者を決めたり、入居者様との信頼関係を築いたりすることができます。

退去立会いを行う際には、以下のようなポイントに気をつけましょう。

・退去立会いは、入居者様が建物から荷物を全て出した後に行いましょう。荷物があると、建物の状態を正確に確認できません。
・退去立会いは、契約書や入居時の写真などを参考にしながら、建物内外の全ての部分をチェックしましょう。特に水回りや窓・ドア・鍵などは念入りに見ましょう。

空室募集の際

空室募集を行う際には、以下のようなポイントに気をつけましょう。

・入居者様募集中の看板を設置、点検する、知人にアナウンスするなどが基本業務となります。インターネットを活用することも有効です。一般的な不動産ポータルサイトは不動産会社でないと登録できないことが多いですが、大家さんが利用できるWebサイト・アプリも存在します。たとえば、大家さんと入居者様をマッチングするサイト「ウチコミ」や地元密着型サイト「ジモティー」などがあります。
・空室募集は、建物の特徴や魅力をアピールすることが重要です。例えば、立地や設備、間取りやデザインなどを分かりやすく紹介しましょう。
・空室募集は、入居者様のニーズやターゲットに合わせて行いましょう。例えば、学生や単身者、ファミリーなどに応じて、家賃や条件、サービスなどを設定しましょう。
・空室募集は、効果的な媒体や方法を選びましょう。例えば、インターネットやチラシ、看板などを利用しましょう。また、口コミや紹介なども有効です。